Select a category Close

Contact Us

Drop us a line to see how we can help

We respect your privacy and will never share your data with any third party

Аренда офиса в Украине: Реальные правила игры бизнес-центров

20 March 2019

 

 

В работе с ИТ компаниями мы не раз сталкивались с договорами аренды офисных помещений.

 

Выбирая офис, особенно на долгосрочную перспективу, ИТ компаниям важны не только комфортное размещение и бесперебойные сервисы, но и уверенность в завтрашнем дне. Имеется в виду, что арендодатель не будет способствовать досрочному расторжению договора.

 

За последние несколько месяцев наши специалисты уже трижды столкнулись с ситуациями, когда арендодатели шантажировали ИТ-компании разрывом договора на фоне повышения арендных ставок на рынке офисной недвижимости во третьем и четвертом квартале 2018 года. Причем в одном из случаев речь шла о повышении ставки на 40%.

 

Что бы предотвратить подобные ситуации, важно заранее до подписания договора аренды согласовать с арендодателем механизм досрочного расторжения договора и вопрос изменения арендной ставки.

 

Как правило, в договорах аренды изначально (по требованию арендодателя) закрепляется право на повышение ставок – в этом случае важно четко прописать периодичность такого повышения, основания, а также максимальный порог повышения – тогда вы можете заранее предусмотреть необходимые косты в бюджете. В тоже время данный пункт будет работать только если договор не предусматривает досрочного расторжения (как правило, на 3 года).

 

 

Но, как показывает практика, не только арендодатель, но и компания-арендатор часто заинтересована в возможности досрочно выйти из договора с минимальными последствиями для себя (например, уведомив за 2-3 месяца). Это может быть связано с ростом компании или наоборот, в отсутствии уверенности, что бизнес будет развиваться так, как планируется. Поэтому, получая возможность досрочного расторжения (а это право обычно обоюдное), арендодатель рискует стать объектом вышеописанного шантажа со стороны арендатора: или ставка будет такая-то, или мы уведомляем вас о досрочном расторжении за 3 месяца.

 

В тоже время, как это характерно для Украины, даже если удалось в договоре закрепить выгодные для компании условия (например, что арендодатель не может повышать ставку и не имеет право на досрочное расторжение), расслабляться не стоит. Как говорится, ваш юрист может быть бесконечно прав, но какой в этом толк, если арендодатель решил вас выселить.

 

Наше устаревшее законодательство, которое не охватывает современные бизнес-процессы, а также слабая и бюрократичная судебная система, позволяют недобросовестным арендодателям добиваться своего в обход подписанным договорам. Одни устраивают перебои с электричеством или вентиляцией, другие – могут поменять собственника помещения по документам на другую «свою» компанию, к которой не перейдут обязательства по договору.

 

Как правило, такими недобросовестными арендодателями чаще оказываются непрофессиональные БЦ. Крупные сетевые БЦ обычно дорожат своей репутацией, хотя случай с повышением на 40% произошел как раз с таким.

 

Для минимизации рисков, мы рекомендуем ИТ компаниям уделить особое внимание этапу согласования договора, как с юридической стороны, так и с точки зрения оценки портрета арендодателя.  Такой процесс может превратиться в настоящий челендж, длительностью в несколько месяцев. Но в результате, потраченные усилия окажутся оправданными и послужат своего рода маркером того, нужно ли вам продолжать переговоры, или стоит поискать другое место для офиса.

 

Если у вас возникли вопросы, за консультацией можно обратиться здесь: contact@alcor-bpo.com

 

Elena Talalay

Chief Legal Officer, Alcor

Contact Us

Drop us a line to see how we can help

We respect your privacy and will never share your data with any third party

Case studies we are proud of

Rare software engineers for People.ai within one month
image
Case:
People.ai develops the AI platform for sales teams, which requires rare engineering skills. The startup decided to hire IT talents with a special technology stack in Ukraine and started to work with several providers at once that resulted in...
View case
image
R&D team of 30 developers for BigCommerce from scratch
image
Case:
BigCommerce decided to leave their IT outsourcing provider to keep product development in-house. They decided to open an offshore development center with their own team of engineers in Ukraine. Our cooperation started from office searches and hiring skilled software developers...
View case
image
Effective IT recruitment for Tonic Health
image
Case:
Tonic Health is a product tech company from the US that ventured to enter the Ukrainian labor market to build a team of developers. Having no recruitment providers, the company faced the challenge of hiring senior engineers...
View case
image

We provide turnkey services:

own-R-and-D-office-solution

Your own R&D center

Recruitment

legal and compliance services

Legal & compliance

real estate services icon

Real estate

payroll and accounting services

Payroll & accountring

additional services icon

Additional services

Recent articles

Have a question?