Contact Us

Drop us a line to see how we can help

We respect your privacy and will never share your data with any third party

20 March 2019

Аренда офиса в Украине: Реальные правила игры бизнес-центров

 

 

В работе с ИТ компаниями мы не раз сталкивались с договорами аренды офисных помещений.

 

Выбирая офис, особенно на долгосрочную перспективу, ИТ компаниям важны не только комфортное размещение и бесперебойные сервисы, но и уверенность в завтрашнем дне. Имеется в виду, что арендодатель не будет способствовать досрочному расторжению договора.

 

За последние несколько месяцев наши специалисты уже трижды столкнулись с ситуациями, когда арендодатели шантажировали ИТ-компании разрывом договора на фоне повышения арендных ставок на рынке офисной недвижимости во третьем и четвертом квартале 2018 года. Причем в одном из случаев речь шла о повышении ставки на 40%.

 

Что бы предотвратить подобные ситуации, важно заранее до подписания договора аренды согласовать с арендодателем механизм досрочного расторжения договора и вопрос изменения арендной ставки.

 

Как правило, в договорах аренды изначально (по требованию арендодателя) закрепляется право на повышение ставок – в этом случае важно четко прописать периодичность такого повышения, основания, а также максимальный порог повышения – тогда вы можете заранее предусмотреть необходимые косты в бюджете. В тоже время данный пункт будет работать только если договор не предусматривает досрочного расторжения (как правило, на 3 года).

 

 

Но, как показывает практика, не только арендодатель, но и компания-арендатор часто заинтересована в возможности досрочно выйти из договора с минимальными последствиями для себя (например, уведомив за 2-3 месяца). Это может быть связано с ростом компании или наоборот, в отсутствии уверенности, что бизнес будет развиваться так, как планируется. Поэтому, получая возможность досрочного расторжения (а это право обычно обоюдное), арендодатель рискует стать объектом вышеописанного шантажа со стороны арендатора: или ставка будет такая-то, или мы уведомляем вас о досрочном расторжении за 3 месяца.

 

В тоже время, как это характерно для Украины, даже если удалось в договоре закрепить выгодные для компании условия (например, что арендодатель не может повышать ставку и не имеет право на досрочное расторжение), расслабляться не стоит. Как говорится, ваш юрист может быть бесконечно прав, но какой в этом толк, если арендодатель решил вас выселить.

 

Наше устаревшее законодательство, которое не охватывает современные бизнес-процессы, а также слабая и бюрократичная судебная система, позволяют недобросовестным арендодателям добиваться своего в обход подписанным договорам. Одни устраивают перебои с электричеством или вентиляцией, другие – могут поменять собственника помещения по документам на другую «свою» компанию, к которой не перейдут обязательства по договору.

 

Как правило, такими недобросовестными арендодателями чаще оказываются непрофессиональные БЦ. Крупные сетевые БЦ обычно дорожат своей репутацией, хотя случай с повышением на 40% произошел как раз с таким.

 

Для минимизации рисков, мы рекомендуем ИТ компаниям уделить особое внимание этапу согласования договора, как с юридической стороны, так и с точки зрения оценки портрета арендодателя.  Такой процесс может превратиться в настоящий челендж, длительностью в несколько месяцев. Но в результате, потраченные усилия окажутся оправданными и послужат своего рода маркером того, нужно ли вам продолжать переговоры, или стоит поискать другое место для офиса.

 

Если у вас возникли вопросы, за консультацией можно обратиться здесь: contact@alcor-bpo.com

 

Elena Talalay

Chief Legal Officer, Alcor

Contact Us

Drop us a line to see how we can help

We respect your privacy and will never share your data with any third party